Specifika nákupu půdy v Izraeli

Izraelská pozemková správa, známá také jako Izraelský půdní úřad, má v držení většinu izraelské půdy. Ve skutečnosti kontroluje 92% veškeré země. 

I další subjekty, lze jmenovat Židovský národní fond (JNF-KKL), obce a společnosti poskytující veřejné bydlení (např. Amidar), jsou vlastníky izraelské půdy, kterou obdržely od státu za účelem realizace výstavby. Navíc je některá půda v soukromém vlastnictví a byla nabyta před mnoha lety, buď na základě vlastnění budovy na daném pozemku, nebo držbou zemědělské půdy. Soukromá půda se nachází především ve starších městech jako je Tel Aviv-Jaffa, Jeruzalém, Haifa a v rámci regionu Sharon.

Situace, kdy většina země náleží státu, a to včetně neobdělávatelných kamenných polí, písečných dun, městské zástavby a zemědělské půdy, je příznačná právě pro Izrael a má svůj historický původ. V 19. století a na počátku 20. století, kdy židovští mecenáši skupovali půdu od místních obyvatel, aby na ní následně usídlili židovské obyvatelstvo. V průběhu času se půda registrovala a konečně převedla na stát po Válce 1948, kdy byl vytvořen Izraelský stát.

Po Šestidenní válce v roce 1967 zaznamenala Izraelská pozemková správa změnu. Zabrání Západního břehu, Golanských výšin, a oblastí okolo Jeruzaléma přidalo do držení státu obrovské množství půdy.

Jak prodává Izraelská půdní správa své nemovitosti?

Zdá se, že státní vlastnictví nemá žádný praktický význam a vede pouze k vytváření byrokratických překážek, které častokrát způsobily zdržení při výstavbě a kultivaci země. Hlavní příčinou komplikací je pak především zvláštní způsob, kterým je půda prodávána developerům, nebo soukromým vlastníkům:

• 1. Stát neprodává půdu, ale pouze ji pronajímá.

  2. Stát stanovuje dobu pronájmu. Obvykle to je 49 let.

  3. Pronajímatel, stát, dostává předem sjednaný poplatek.

  4. Nájemce získává nájemní práva.

  5. Nájemce podepisuje smlouvu na předem daný časový úsek s možností prodloužení.

Z výše uvedených důvodů se nájemce nestává vlastníkem půdy, navzdory získaným právům k užívání od státu. Státní vlastnický podíl může být snížen kapitalizací nájmu.

Co je kapitalizace?

Kapitalizace je matematický vzorec, který slouží k výpočtu měsíčního nájmu, v průběhu dané nájemní doby a to za předpokladu okamžité platby. Především, kapitalizace „neodměňuje“ nájemce plným vlastnictvím nemovitosti, ale pouze 91% hodnoty, zbylých 9% zůstává státu.

Lze se setkat i s názorem, že zachování 9% vlastnictví státu zabraňuje rozprodávání státní půdy zahraničním vlastníkům.

Stát však stejně půdu pouze pronajímá na předem daný časový úsek, na konci kterého ztratí tento částečný vlastník možnost držby dané půdy. Při obnově nájemní smlouvy je obvykle nezbytné půdu přecenit. Vzrostla-li hodnota půdy, nájemníci musí platit vyšší částku, pokud chtějí v nájmu pokračovat. Pokud nájemníci nezaplatí a neobnoví tak nejemní smlouvu, dochází ke ztrátě držené půdy.

Shrneme-li si na závěr situaci Izraele, zjistíme, že navzdory všemu výše zmíněnému se v Izraeli aktivně obchoduje s půdou a zástavba je jedna z nejhustších na světě. Izraelská pozemková správa, nebo Izraelský půdní úřad, podléhá přísné regulaci a státní vlastnictví s minimálně 9% podílem nijak významně nebrání uzavírat obchody. Půda a parcely mění své správce, banky poskytují úvěry a katastrální úřad vede přesné záznamy.

Maté zájem o investování do nemovitostí v Izraeli? Kontaktujte nás